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温哥华楼市遭冰崩 已影响国内楼市?

2016-09-03 12:16:53
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  为抑制地产泡沫,7月25日,温哥华所在的BC省(British Columbia)宣布,从8月2日起,将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。
  为抑制地产泡沫,7月25日,温哥华所在的BC省(British Columbia)宣布,从8月2日起,将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。新规生效后,温哥华楼市骤然变冷,市场成交量急剧下滑,海外投资者选择放弃购房,而不是缴纳税款。

 

  加拿大温哥华楼市现正遭遇冰崩。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,同比跌幅高达94%。另外,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,平均来看,8月前两周温哥华地区楼市销量跌幅达85%。

 

  据英国房地产研究机构莱坊Knight Frank报告显示,从2015年6月到2016年6月,温哥华以34.6%的年涨幅,成为全球房价上涨最快城市。排名第二的是上海,房价涨幅为22.5%。广州和北京同样在Knight Frank追踪城市之列,房价涨幅分别达8.8%和6.4%。

 

  毫无疑问,加拿大抑制房价,是为了降低民众购房负担,提振社会消费能力,扩展企业利润空间。任何国家房地产繁荣,无不是立足于实体经济稳健发展基础之上。如果本末倒置,均会付出惨重代价。

 

  我国目前是世界第二大经济体,但从人均GDP还是社会发展水平看,仍属于发展中国家,尤其在人口红利消退背景下,更需要依托高附加值制造业才能维系发展。一路飙涨的房价,只会对实体经济形成挤出效应,这已成为社会各方普遍共识。

 

  今年1—7月,中国住房新增贷款3.4万亿(1人民币折合约0.1500美元),同比增速高达53.1%。其中,7月新增居民中长期贷款4773亿元,住房按揭贷款成为中流砥柱。与此同时,民间投资从2015年10.1%下降到今年上半年2.8%,7月非金融企业贷款则负增长26亿美元,这种现象十分罕见。

 

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  杭州、苏州、南京等二线楼市成交量下降

  

  为何出现这种现象?究其根源,社会有效需求不足,生产成本持续上涨,导致企业投资收益率持续下降。尤其对于民企来说,即便拥有贷款资格,也不敢轻易开展投资,除非能够获取稳定收益,否则,陡增的债务负担,只会加速企业破产。实体经济低迷萧条环境下,让央行货币政策有效性大打折扣,甚至成为吹大资产泡沫的始作俑者。

 

  “央行真的是无能为力了,继续放水除了再制造一个又一个资产泡沫,什么效果也不会有。”九州证券全球首席经济学家邓海清表示,中国到了财政主角攻防换岗时候了,应该启动财政减税,对冲去产能、去杠杆和抑制资产泡沫的负面外溢效应。

 

  不过,也有分析认为,虽然货币政策面临挑战,但随着经济持续下行,以及通胀回落,在必要时刻,央行仍会考虑降准降息。尤其7月基建投资降温,表明上半年财政支出带动基建投资的模式告一段落,同时,为确保企业债务滚动不出问题,年底前央行仍会有一次降息。

 

  从经济去杠杆和人民币稳定方面考虑,需要央行回归稳健货币政策。但从现实环境看,为防止企业债务违约和房价大幅下降,则需要央行释放流动性,持续社会流动性充裕。在稳定汇率和托底经济间,央行正面临两难困局。

 

  根据Wind数据显示,从今年3、4月开始,杭州、南京、苏州等二线楼市进入降温模式,到今年7月,这些城市月成交量普遍比高点下降了两三成以上,厦门楼市成交量降幅则高达64%。同时,截至7月,杭州和南京住宅成交量也一路下滑,降幅达到26%和21%。市场分析认为,除限贷限购调控措施外,M2增速下滑,成为楼市成交量下降的重要原因。

 

  虽然很多业内权威呼吁“挤泡沫”,但现实环境下,房地产关乎着地方政府、银行、配套产业共同利益。如果房价大幅下降,一方面将导致地方财政急剧收缩,另一方面也将对银行资产端产生剧烈冲击。更重要的,经济基本面无从改善环境下,中国房价大幅受挫,将诱发人民币汇率动荡,这是难以承受之痛。

 

  总体来说,无论为抑制经济下行压力,还是防止金融风险发生,在必要时刻,央行不乏降准降息可能。但与此同时,政府更应在减税层面狠下功夫,唯有大规模减税,降低企业负担,才能从根本上改善实体经济环境,最大程度提振市场信心。相信政府必然深知这一点,关键在于利益的让渡割舍。

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