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大多区独立屋开售每小时涨价1万!排队已经没用了

2017-03-12 00:40:17
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多伦多独立屋一房难求早就已经不是新闻了,但每次一有新的好楼盘出来抢购的盛况还是让人瞠目结舌。 为了抢到独立屋楼花,有人不分酷暑严寒

多伦多独立屋一房难求早就已经不是新闻了,但每次一有新的好楼盘出来抢购的盛况还是让人瞠目结舌。

加拿大

为了抢到独立屋楼花,有人不分酷暑严寒彻夜排队,也有人花钱请人排队,更有人不惜多花5万元“入场费”优先认购

万锦市一个独立屋楼盘,两年前放盘时售价不足140万,如今转让价已经爆涨了百万。当年的楼花买家,以十几二十万元的首付为杠杆,短短两年多就撬动百万盈利,当然是桩好买卖。

于是为了抢到独立屋楼花,有人不分酷暑严寒彻夜排队,也有人花钱请人排队,更有人不惜多花5万元“入场费”优先认购。有地产从业员透露,一些特别出色或稀有的屋盘入场费,可以高达约屋价的5%,预计这个黑市价今年可能上涨至平均6万元。

房地产市场业内人士声称:几年前若约克区有新盘推出,很多人会提前一星期便开始架设营帐通宵达旦排队买楼花,初期只要买家肯受累,排队便能买到屋。

过了一段时间之后,很多人怕辛苦不愿意自己排队排足7日,于是“排队党”应运而生,有人摆放小椅子占位置。但导致了不少争吵甚至打架的情况发生,要劳动警察到场维持秩序。

其后发展商为杜绝“排队党”,实行每隔两小时点名一次,以确定是买家本人排队。多次混乱情况被传媒和社交媒体披露之后,不少发展商干脆取消排队,改为向一些经纪发放部分配额(行内术语称之为“筹”)。

地段越好“筹”价越高

该人士声称,初期一些有“筹”的经纪,因手上未必有客,于是将“筹”转让。业内人士声称,转让费3年前只是5,000至8,000元,但最近两年由于楼市畅旺,这笔俗称所谓“排队费”升至2万至3万元。买家支付额外费用之后,便可以优先入内拣屋。

2016年初“排队费”已经涨到5万元,业内人士说,一些特别出色的屋盘“筹”价,更可以高至8万至10万元,约是屋价的5%,这些新屋位于市中心或地点很好;或是区内只剩下一幅地皮可供开发,很多人想迁居入住;又或是觉得当地很有投资价值,例如康山、烈治文山等。

据业内人士声称,这种情况越来越夸张,也反映楼市完全转变为卖家市场,以前只是独立屋有排队费,但目前半独立屋和镇屋的新盘,也开始出现排队费,只是费用较低。

公寓大厦新盘也有所谓“VIP经纪”,但由于单位数量多,市场上争抢的情况不如独立屋,所以没有排队费,只是优先挑选单位。业内人士说,多年前是发展商向经纪支付佣金,但现时是没有佣金,买家尚要支付额外费用才有机会买新屋。

独立屋开售每小时涨价1万元

业内人士又声称,市场上的VIP经纪也是有真有假。发展商拣选VIP经纪的原则,是依据地产公司和地产经纪在过去几年的销售纪录来分配名额。

一个新楼盘开售,据业内人士声称,利益最大的是内部认购(Builder's Family and Friends),支付“排队费”的买家属于第二轮,然后才轮到公开发售。

业内人士声称,目前情况尚未恶化至排队先后次序出现不同价位争抢的情况,不过有迹象显示,发展商似乎也要从中分一杯羹,早前一个位于烈治文山北端约有50栋屋的新盘,以VIP方式预售,发展商开售后每小时涨价1万元,换言之,上午最早入场的买家,与下午最迟挑选房屋的买家,楼价已相差逾10万元,该新盘当天只卖剩不足10间屋,留待翌日公开发售予上网登记的准买家。

经纪指“排队费”违规

对于房地产市场存在所谓的“排队费”,运亨地产经纪黎宇昌表示,他知道有此情况,但个人从未经手,若有客人想买新楼盘,只会转介予其他人。他表示,地产业有规定,经纪在任何情况下均不能以现金交收,必须经由地产公司出支票,“排队费”属违规行为,会被吊销牌照;但他认为长远而言,由于需求持续增加,排队费只会越来越高。

据知业内曾有传闻,一名有配额的经纪因客人迟到近两小时,经纪在售楼处外等候期间,一名华裔买家趋前表示准备买3套屋,但只得一个配额,自称手上有15万元现金,让经纪开价转让配额,不过该华裔买家最终被经纪拒绝。

若楼盘烂尾,“排队费”则打水漂

买家支付“排队费”要冒相当高风险,黎宇昌表示,虽然可优先拣楼,但若最终未能买到心仪房屋,“排队费”不会退回;如果发展商破产或其它原因,道致楼盘烂尾或无法成交,“排队费”则如“肉包子打狗”一去无回。

安省新屋均有保险,主要是保障订金,惟因“排队费”不属于订金或首期的一部分,全部是现金交易,当然也没有任何收据,因此若楼市逆转或发展商出现问题,即使提出民事诉讼,也无法追讨这笔款项。

黎宇昌称,数年前也有一些小型发展商眼见房屋价格飙升,于是将尚未动工的楼盘屋价提高近20%,若业主不愿加码,只能取回订金和些微利息。发展商合约通常含有一些有利发展商的条款,即使经民事诉讼取得赔偿金,扣除律师费之后,可能反而不如楼价升幅。

他声称,发展商现时已经直接将屋价提高至两年后交吉时的预 期市场价格,以前新屋楼花售价是较现货为低,但目前是楼花价格反而比现货高,因为发展商是以将来的市价计算。

由于楼花价格较现屋贵,黎宇昌说,也带动了二手楼市的升幅。发展商通常将一幅地皮分成数期兴建出售,由于楼价上升,因此第一期的屋价,可能与后期的价格相差数十万元。一般楼花要一年半至两年交吉,当第一期新屋尚未成交,而发展商仍在开售时,首批买家帐面上已经“赚”了30至40万元,于是出现楼花转让和炒楼的问题。

税局严查“转让获利不纳税”

大多伦多地区的楼价以往每年平均升幅约为4-6%,最近两年的升幅为15-20%,换言之两年前入货,到今日尚未成交,但已经升值35%至40%。黎宇昌称,买家可以用10万元订金,赚取30万元的利润,相当于变相鼓励炒楼。

他又声称,法律上第一个买家尚未成交,因此政府田土厅没有纪录,只是发展商的档案有资料显示买家曾经未成交前转让物业,很多转让楼花的人没有报税,税局近年派人专门向发展商索取这些楼花转让的交易纪录,向未交税的人发信追讨。

Condo市场“买筹”不多见

据廿一世纪岭先地产楼花专家Ken Yeung表示,购买镇屋或独立屋新屋盘的“买筹”潮流,并未延伸到Condo市场。他指,主要原因在于供应问题,一个Condo楼盘可能有数百甚至逾千个单位出售,而且在同一时间,甚至同一地段亦可能有多个楼盘在发展及开售,在供应充足的情况下,没可能出现独立屋或镇屋要花数万元买筹才能优先买楼的情况。

Ken又指,由于目前Condo单位需求亦不错,所以发展商基本不需要利用削价来吸引买家,只是在一些楼盘出售到一定程度要推出货尾时,才会提供一些优惠,目的是尽快将货尾出手,优惠可能是减一万元楼价、送储物室或保証两年租金等。

他强调很多人以为“扫货尾”可占到好处,但货尾单位通常在楼层、朝向及面积大小方面都很少有选择,同时一个楼盘的呎价在开盘时是最低的,随后就会渐渐上 升,发售到要出售货尾时,可能已经是开盘两年之后,余下单位售价亦随时日水涨船高,就算发展商将楼价减一万元促销,但单位可能已较开盘时涨价了几万元。

 

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