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澳房投资者的伤痛以及产生损失的原因

2019-12-13 16:10:14
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中国人投资澳房陷入困境。即使市场活跃起来的强心剂,也还不够让国人摆脱困惑,增大对投资澳房。那澳房投资在中国还有市场吗?中国人在澳房投资是好的投资机会吗?
     今年下半年开始澳州房产各种利好政策出现,从澳房清拍率数据看,悉尼、墨尔本近三个月保持在70-80%,回到前几年高峰期的峰值水平。房价相比过去,价格目前还在低位阶段,一线城市房价明显上升。美国、新加坡、中国香港等对澳投资增幅明显,但是中国的澳房投资不温不火。在业内专业人士看来,澳房迎来很好的入市时机。而中国投资者却并不买单,还有部分是在犹豫和徘徊中,投资情况并不乐观。可以说这几年,中国人投资澳房陷入困境。即使市场活跃起来的强心剂,也还不够让国人摆脱困惑,增大对投资澳房。那澳房投资在中国还有市场吗?中国人在澳房投资是好的投资机会吗?
    让我跟大家一起来正视澳房投资的历史,分析给澳房投资者带来伤害的深层次原因,总结过去的经验和教训,一起走出困境,寻找新的机遇。

1.澳房投资者的伤痛以及产生损失的原因
中国人对海外房产投资历史不长,但澳房在这片市场里好几年都是一枝独秀,最高峰时候,海外房产中的澳房从业人员占比在7成到8成之间,大多数投资海外房产会选择澳洲。高峰时候中国对澳房投资近150亿澳币,但截止2019年6月30日的统计数据中国大陆对澳房的投资,只有美国对澳洲投资的1/6,仅31.5亿澳币。这个数据里其实大部分还是留学生家长为主的刚需。真正的投资需求极少。为什么会出现这么强烈的反差?
因为有不少人在澳房投资中受过较大的伤害。2016年底开始,有不少客户在澳房投资中损失首付款。并且受到影响的是非常大的一部分客户。即使现在市场变得有利于投资者进入,但是绝大多数客户还是会害怕在投资中继续受挫。
我们来分析一下为什么大量客户会损失首付:
首先,导致损失的最直接的也是最致命的原因是澳洲银行停止对海外客户贷款。一开始是四大行突然限制海外贷款,很快发展到停止对海外客户放款。后来澳洲的中小银行也停止放贷。唯一抱希望的是基金公司,但是刚刚出现政策变化的时候市场非常乱,利率高达8-12%,手续费在5%以上,其中还不乏一些仅仅为了骗手续费的抢钱行为。澳房投资进入中国十多年的时间里,贷款政策都是非常宽松的,客户不仅能够拿到70-80%的贷款额,审核条件也比较宽松。加之大部分投资者在过去几年也是国内杠杆买房享受资本升值的收益者,所以对杠杆依赖较大,停贷的影响变得特别大。
其次是随之而来的针对海外人士提高准入门槛,额外印花税从3%到8%、FIRB的费用增加以及后来的海外人士额外土地税等政策的陆续出台。这一系列措施让国人对澳房的投资信心,降到冰点。导致还没有进入的准投资客户撤向其他市场,市场上几乎没有客户愿意接盘。2017年交房的物业,很多是直接亏掉10%首付的,这种情况在18年转楼花市场活跃才开始缓和。
除了贷款和税收门槛提高等政策影响,我觉得造成如此大规模的客户出现损失,还有以下几方面原因:
第一:此阶段大部分澳房投资客户并不理性甚至严重缺乏风险意识。在13-15年澳洲市场非常火热的情况下,购买的期房数量非常的大。到政策问题出现时候,面临交房的房屋数量非常的大。为什么那么多客户购买期房?因为澳洲新房本身是从期房开始卖,火热市场下好的项目期房时候就基本被抢完。并且澳房进入门槛较低,首付仅仅10%,买地建房的别墅还不到10%,很多客户购房并不理性,在市场热的时候客户追涨,利用杠杆加大了投资量,本身只能购买一两套的客户,买了三四套房产或者更多,甚至一个项目买一层的客户。火热的市场下,客户购房热情容易被影响,有不少是盲目跟风。
第二,‍‍ ‍‍缺乏应对危机问题的经验。由于缺乏经验当贷款‍‍‍‍各种情况变得不利于‍‍购房者时,‍‍整个市场变得消极甚至恐慌的,‍‍这种情绪‍‍蔓延‍‍开来也影响了不少可以全款或者接受基金贷款的客户。让本身有能力交房的客户放弃交房。在这些负面情绪下,从业人员大多是消极无措,对解决问题变得不利,同时影响了新客户入场来减少损失。
第三,中国外汇管制的影响。中国收紧了资金外流。一些能够全款且愿意全款的客户。面临即将交房的物业也是一时间难以汇出尾款,全款交割。
综上所述。澳房投资中遭受损失,一方面是客观原因,澳洲和中国的政策影响,另一方面与我们投资客户本身的缺乏理性和风险意识息息相关。还有一方面我觉得跟我们澳房从业也有关系,在这篇文章里面没有展开分析。因为在下面一个章节,我们会做一个深度分析。
2.澳房从业人员角色定位     
3.澳房投资中的赢家
4.跟其他国家比澳房投资的优劣势
5.您是否适合购买澳房
6.什么样的物业更适合中国人投资
详情请关注外房荟公众号waifanghui2016
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