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如何选择日本不动产

2018-09-07 15:14:08
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POINT 1、选择单身公寓 2、选择二手房 3、选择离车站10分钟左右的房子 4、根据实际回报率来挑选房子
想要在日本投资不动产的人越来越多,但是如何挑选在日本投资的不动产物件呢?下面我总结了4点来跟大家分享一下!

POINT

1、选择单身公寓

2、选择二手房

3、选择离车站10分钟左右的房子

4、根据实际回报率来挑选房子

 

下面跟大家详细说明一下这4个要点

 

1,选择单身公寓

选择单身公寓来做投资的理由有两点
1)低空室率

房租收入是房屋出租给租客,租客支付房屋的租金给房东,房东产生的收入。

如果没有租客就没有房租收入产生。小型单身公寓的想定租客是一个人生活的单身,既然是单身那么就是说,决定是否租用这个房子一个人就可以决定,这样外部影响就比较低。反之,一家人用的房子,需要家族全员都都统一意见才能决定,这样外部因素的影响就会比较大。加上日本不婚人数上升,单身家族的数量大增,这样就导致单身公寓要比家族用房的入住率高。

2)退居清扫装修简单便宜

在日本,租客退居后,房东要把房子进行清扫,破损的地方要修补后才能再进行招租。单身公寓的清扫费用在没有设备损坏不需要装修的情况下清扫费用只要几万日元就够了,但是家族用的房屋,尤其是有小孩的家庭用过的房屋,一般情况下都需要几十万甚至上百万的清扫和装修。有的读者说了,在日本清扫费用一般都是租客负担的么。没错,一般都是租客负担,但是不要忘记,清扫装修的时间成本是房东的,单身公寓一般的清扫装修只要3天左右就可以完成,但是家族用的大型公寓花的时间成本是小型公寓的5-10倍。单身公寓能够更快的再出租。

2,选择二手房

选择二手房来做投资的理由有三点
1)价格便宜回报率高

二手公寓房的价格相比相同新房子的价格要便宜1000万以上。好地脚的房子可以以相对便宜的价格入手,并且回报率要比新房的回报率高2%以上。


2)可以进行模拟计算

二手房的情况下,在同楼中有很多的租户,或者过去有过租户。可以很清楚的掌握租金的金额,这样就能清楚的知道回报率的范围值。不但对设定房租有帮助外还可以作为投资的一个参考值。

3)马上就有租金收入

二手房有很多是已经有租户在租中的房子,入手后马上就有房租收入。

 

但是有一点要注意,一定要购买1981年以后的房子。1981年薪耐震法实施,耐震基准提高。降低了因为地震儿损坏房屋的风险。
 

3,选择离车站10分钟左右的房子

选择距车站徒步10分钟左右的房子。离车站近的房子,需求量高。

东京23区或者近郊,不用换乘30分钟左右可以到都心,每日乘车人数5万人以上的大型站为最佳。

 

4,根据实际回报率来挑选房子

不动产投资最主要的就是回报率。

日本的回报率分两种,表面回报率和实际回报率。

1)表面回报率

表面回报率就是一年房租的总收入除以房屋价格计算出来的回报率百分比

年间房租收入总额÷房屋价格
举个例子

房屋价格1500万日元,每月8万日元出租的情况

96万日元(8万*12个月)÷1500万=6.4%

一般不动产公司对客户介绍物件的时候说的都是表面回报率

 

2)实际回报率

实际回报率是实际产生的费用,管理费,固定资产税,各种经费都考虑其中,实际到手的回报率。

[年间房租收入总额-经费]÷[房屋价格+购买物件的经费]

同样上面的例子

(96万-10万)÷(1500万+150万)=5.2%

*各经费为推算值

 

表面回报率和实际回报率是有一定差值的。在实际的日本不动产投资中,不要只看表面回报率,一定要看实际回报率的多少在决定出不出手。东京的二手房产的实际回报率一般在4-6%。

 

说完了,但愿对您在日本不动产投资中有帮助。

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