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​如何更有保证的进行房产置业

2018-08-16 12:54:55
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马来西亚统计局在2017年曾发布声明称,马来西亚总人口已从2016年的3100万增长到3200万,其中外劳就超过600万,再加上近两年第二家园计划吸
 
 
马来西亚统计局在2017年曾发布声明称,马来西亚总人口已从2016年的3100万增长到3200万,其中外劳就超过600万,再加上近两年“第二家园”计划吸引了不少新移民,外来人口有着持续增长的趋势。
 
而根据马来西亚的光华网报道,马来西亚2017年的失业率仅为3.5%,属于完全就业国,由此也可以看出马来西亚的经济水平也处于世界一流。
 
此外,更有数据显示,国内一线热门城市的房价收入比高达20,美国的房价收入比也在10以上,而马来西亚的房价收入比则在4.4左右,处于非常合理的范围中。
 
而且马来西亚社会治安稳定、地产市场稳步发展、经济状况良好且稳定,都是吸引投资者们前往考察、投资的重要原因。





 
那么如何更有保证的进行置业投资呢?您需要进行多方面的了解,我们一起来看看是哪些方面
 
观察人口变化
人口对于房价、房产市场的影响,因为人口的变化,会带动当地住房市场需求的变化,所以投资者要进行海外投资时,需要关注当地的人口变化。而关注人口变化,主要观察两个数据:自然人口,和外来人口。不过由于自然人口变化相对较慢且不明显,所以最重要的是观察变化比较快的外来人口变化。
 
了解犯罪率
了解犯罪率,给投资加一层保障。犯罪率的高低,对房屋的升值以及住户以后的居住都会产生比较大的影响。购房者在选房的时候一定不能忽视这一数据。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上,购房者最好在确定房源之前调研该数据。
  
查询就业率
就业率是指就业人口数占经济活动人口总数(就业人口数+失业人口数)的比例。因为和一个国家的经济状况、社会发展等问题相关,所以从就业率的高低,可以大致看出这个国家的经济水平,从而推测这个国家房产市场的价值,因此,投资前查询了解当地就业率,是投资者需要提前做好的准备。


 
计算租金回报
租金回报也是投资者需要关注的数字。在房产投资方面,租金回报是衡量一处房产是否值得投资的一个很重要的指标,因为房屋的售价可能有水分、有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。
  
分析房价收入比
房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入的比率。经验丰富的房地产专家常用房价收入比来判断一个国家房产投资的可行性。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4~6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。
  
咨询外汇汇率
海外买房,了解房价高低固然是首要的,但事先咨询了解好两国的汇率也是重中之重,因为只有及时地了解汇率变化,才能在正确的时机进行投资,这样可以大大降低买房成本,相当于房价直接打折。
 

 
清楚卖方折扣
如果你准备购买单独一套房,业主或中介私下与您承诺超低折扣时,要格外小心。卖方折扣很大时,表明市场比较冷淡,是业主退出市场的信号;而如果卖方折扣很小,或者说销售价格超出了标价,说明竞争激烈,市场火爆,需求强劲。
  
查询房屋空置率
房屋空置率,很多投资者会忽视的一个数据,但知道了当地的房屋空置率后,也就可以很直观地了解到了当地房产市场的活跃度。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理范围,住房供求平衡;空置率在10%~20%之间为空置危险范围,不利于市场房屋的出租和销售;空置率在20%以上为住房严重积压,市场和政府就会想办法清理这些库存。
  
明确房源供应量
投资前,明确当地的房源数量也很重要,因为房源数量的多少直接影响着市场的供需状况。当房源数量较多的时候,意味着买家有更多的选择余地,不太会出现供不应求的状况。当房源少的时候,则很有可能表明市场需求过大,大多数房源已经售出,是市场火爆的一大信号。
  
调查待售时长
在了解一个海外项目时,一定要调查待售时长。这个时长是指房屋从挂牌到售出的所花的时间。在热门市场,这个数值可能会降低,而在不温不火的市场,待售时间可能会比较长。这个时间的长短肯定会有各种各样的影响因素,如果时间过长,建议详细调查后再决定是否购买。



 

 
对于不同的投资目的,您需要有不同的了解,具体是:

对于房产投资

1、长线持有:如果你去海外买房,看中的是房子本身的一些特点,例如古堡、海滨住宅等作为纯收藏之用,或者是看长期价格走势,关注长期的投资回报的话,那么你需要关注的指数是:房价收入比;外汇汇率;犯罪率。
 
2、短线持有:如果你最关注的是租金回报的话,那么你需要关注的指数是:租金回报走势;房价收入比;外汇汇率;就业率;人口变化;犯罪率;房屋空置率;房屋待售时;卖方折扣。
 
 买房自住
 
自住者通常包括了以房养学、以房养老和度假的人群,一般这类人群更为关注犯罪率,毕竟在异地生活,安全问题还是最重要的。但如果你看到犯罪率比你期待的高,也不需要惊慌,毕竟每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑,你可以咨询房产经纪人。
 
需要关注的指标:犯罪率;外汇汇率;房价收入比;卖方折扣。
 
 
 

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