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澳洲房产大市场情况下如何做投资?

2018-07-18 20:01:07
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2013年至2017年,全澳的地产一直强劲增长,州府城市的房价在这5年间上涨幅度超过22%。悉尼上涨了35%,墨尔本30%。官方最近公布的房价数据显


2013年至2017年,全澳的地产一直强劲增长,州府城市的房价在这5年间上涨幅度超过22%悉尼上涨了35%,墨尔本30%。
官方最近公布的房价数据显示,去年第三季度内房价下跌了0.2%,第四季度内房价下跌了0.5%。去年整年的房价年增长率从一年前的10.9%降至9.2%那么接下来的几年中房产的走向将会如何?

移民数量虽下降但人口持续增长
据澳国家统计局,1901年澳洲人口是370万,从那时起澳大利亚用了58年的时间达到1000万人口。1964年计算的速率是每四到五年会增加百万人口。2003年底澳大利亚人口攀爬至2000万,在2007年达到2100万,此后开始以每三年增加百万人口的速度增长。止到2017年9月底的12个月里,澳大利亚的人口增长了1.6%,达到2470万人,即每1分26秒便增加一个人。 按照这个速度,去年圣诞节前,人口应该就已经突破2500万。8年来,澳大利亚的移民总数呈最快速度增长,但仍低于2008年全年12个月316,000人的峰值。人口增长不仅是澳洲经济增长的关键之一,还是房屋供应及房价增长的重要因素。在过去的一年里,全澳人口增长数量中大部分是海外移民。而今后,墨尔本和悉尼的人口和房价都会由于人口增长有所回升因为大量海外人口会选择来这样的城市就业居住。而布里斯班和珀斯这种资源型城市就会受到更多当地人的喜爱,还有那些边远地区,因此选择去那里就业的海外人口少,房价相对较低。总的来说,每一座城市都应该采取措施,应对人口增长和房价上涨情况。

房产虽降温但房价不会大跌
经济学家对全澳房价短时间内的走势的见解大致相似。大部分首府城市的房价在今年仍有增长的预期,但与前几年相比,悉尼和墨尔本房价有了明显的回调。此外,拍卖成交率也出现一定程度的下滑,悉尼上一周的拍卖成交率为52.4%,同比去年下降了近15%,墨尔本清盘率为60%,同比也下降了15%左右。市场逐渐由卖方市场转向了买方市场。



贷款利率或将上升
影响房价的另一个关键因素即是房贷利率。在过去十几个月,澳储行对利率持谨慎的态度,将现金利率一致维持在1.5%的历史最低位不变。而目前市场预测澳联储会在2018年末将现金利率调高,这一举措将会对家庭还贷产生巨大的影响。
此外去年投资贷款政策也发生了重大的变化。银行纷纷收紧贷款政策,主要是因为为了响应审慎机构的宏观调控和加强对借贷人的评估,包括借贷人的收入、支出以及偿还能力等方面。
而银行在制定详细的政策法规的同时,紧缩对只付息贷款等高风险产品的借贷,就意味着贷款的宏观审核已经开始转向微观,银行将会把重点放在了个人贷款质量和借贷人的偿还能力上。
APRA的宏观审慎政策发生的变化导致了贷款收紧和投资者活动相应的减少。但另一方面房价增长放缓,投资者需求下降,可负担能力上升将更有利于自主业主进入房产市场。
根据澳储行的数据显示,2017年11月份澳洲抵押贷款从投资者贷款向自住业主贷款转移金额高达12亿澳元。而这种趋势在未来还会持续。
自主业主也将从更有竞争力的利率、新的优惠政策、以及充足的公寓供应中收益。

首府城市住房价格走势图
房价增长停滞使一些市场评论专家认为这是房产繁荣结束的标志,有人甚至预测,我们将很快看到一些较大的市场,尤其是悉尼和墨尔本市场的房价暴跌。
然而实际上房产价格在经过几年的失控增长之后,目前只是刚刚进入稳定增长的时期。房价增长放缓也将大大缓解民众的购房压力。
这也意味着购房者可以更为冷静地去分析市场环境,估量房源的真实价格,也会更理智地审视自身的债务承担能力以及未来的长远利益所得。而这也正是澳联储和APRA等澳洲政府监管机构,所希望看到的结果。

建筑法面临改革
众所周知,澳洲政府对建筑行业的管理非常严格,对从业人员的资格要求非常高,例如建筑商执照的获得,就需要经过至少两年以上的时间,才能取得从业资格。由于建筑行业的特殊性,以及它与其它各个行业的密切关联,澳洲的建筑行业规范和制度总是在不断的修改。
前不久,澳洲建筑规范委员会(ABCB)近日提出全新的建筑法改革草案,未来澳洲建筑行业将面临更高的安全标准,而改革草案最快可能于2019年实施。
ABCB每三年会对建筑规范进行一次修订。根据新规,新建住宅和酒店必须在3层(或12米)及以上楼层安装喷水装置,当前法规仅要求25米以上楼层安装喷水装置。此外,改革草案还提议依据全国房屋能源评级机制(Nationwide HouseEnergy Rating Scheme)引入制冷和取暖的最低能源统一标准。这样的改动会使将来一段时间内建筑审批数量进一步下降,从而进一步缓解一些地方住房过剩的问题。当住房过剩的问题稳定解决之后,当地房产市场也会重新开始回涨起来。



那么,在这样的大环境下,如何进行成功的地产投资?

投资准备
向会计师或财务顾问咨询,让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议,你都应该考虑以下因素:
·个人预算,即你的总收入和生活费。
·现有的资产净值,包括你投资房、住宅、资产(包括船只、汽车等)、退休金、股票和储蓄中持有的的资产净值。
·现有投资房的具体情况,包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还、保险和折旧细则。
·现有的债务,包括信用卡、按揭贷款和其他贷款。

过度的债务负担会导致你的现有资产净值处于风险之中。周密的财务规划能帮助你建立资金储备,并在中长期内获得回报。
此外,不要为了新目标而动用你的大部分资产净值。二八分模式(建议你应该持有至少有20%的资产净值)是你在维持资金水平的最高使用限度。你持有的资产净值越多,就越安全,你之后的购买能力也就越大。

融资选择
除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择贷款,你还可以考虑只付利息的贷款。只付利息的贷款深受投资者喜爱,因为这可以将还款金额降至最低,你只需要偿还利息。这也是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务,这也存在一定的风险,你需要花费更长的时间来储备资金。当然,你也可以将只付利息贷款与浮息或固息贷款相结合。
如果你想利用现有投资房或住宅中的资产净值来投资另一套房产,你一定要和你的财务顾问谈谈。当你把手上资金用来投资时一定要谨慎小心。牢记银行的经验法则:至少持有20%的资产净值。



减免税款

投资住宅物业最吸引人的是可以申请税收减免。如果在政府减免税务等费用的政策范围之内,你就可以省去很多不必要的出租房相关成本费用,包括抵押贷款利息的偿还、维护费用、保险、市政费、地税、物业管理费和房屋内固定设施的折旧优惠等。
计算房屋折旧是至关重要的,尤其是你有多套房产的时候。虽然你的税务会计师能做到这点,但是聘请一位建筑估算师来验房能更加准确地计算出房屋折旧程度,长期来看可以节省很多财力。

投资模式
如果你在考虑投资多处房产,你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益,那么应该选择前者;如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务,甚至想减轻税务负担,那么可以考虑后者。

资本增值税
整合所有的资本收益和亏损可以抵消本财年需支付的税款,所以当你买进又卖出时,牢记这一点是很重要的。资本增值税(CGT)只针对那些在1985年9月20日以后购买的房产,而且如果你持有一处投资房产超过一年,增值税将减少50%。

自营养老金
使用自营养老金(SMSF)投资房产,有显著的税收优惠。你所赚取的任何租金收入所征收的税率不超过15%,这比大多数税级要低得多。此外,任何资本增值只在拥有一年以后,以10%的税率纳税。有关使用自营养老金买房的法律规定有很多,所以在使用之前,一定要仔细审查这些规定,否则,这可能会阻碍你的融资选择。


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