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马来西亚大选后,新总理对房价调控

2018-06-20 16:34:30
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马来西亚总理大选后,我们开始再次对马来西亚这个国家进行海外房产考察。目标很简单——寻找机会,寻找超过国内市场的机会。第一、未来三到
马来西亚总理大选后,我们开始再次对马来西亚这个国家进行海外房产考察。
 
 
目标很简单——寻找机会,寻找超过国内市场的机会。
 
第一、未来三到五年,这个新总理能否重新带领这个国家振兴起来,进而拉动整个房地产市场飞速发展,房价快速提升。
 
第二、 这个市场在未来三年到五年,作为中国人是否应该进入,或者以什么样的方式或者态度进入?如果和国内市场相比,马来西亚房产对于国人的意义在于什么地方?
 
第三、 马来西亚房地产市场有什么样的坑,中国人必须注意。
 
 
1
 
在开始正文之前,我们首先要谈谈,为什么要关注“海外房产”?
 
因为,未来中国,一定从“中国的中国”,变成亚洲的中国,乃至世界的中国。
 
今天,我们在讨论,500万人民币,买中国哪里的房子,投资价值更大。
 
明天,我们一定会讨论,500万美金,买哪国哪里的房子,投资价值更大。
 
因为,房产投资,永远是个“更优”的选择,而在什么范围之内更优,却是人的眼界问题。
 
10年前,你能够把资产配置最优的眼光放在中国的一线城市,你现在很可能是上亿身家。
 
5年前,你能够把资产配置最优的眼光放在中国的新二线城市,你现在可能是个千万身价。
 
而5年后,10年后呢?
 
选择比努力更重要,方向比实力更重要,速度比起点更重要。
 
选择和方向来自哪里?
 
无疑来自眼界,来自对于全球的敏感度。
 
站的高,才能看的远,正所谓“欲穷千里目,更上一层楼”。
 
机会到底在哪里呢?
 
 
2
 
这一次的机会,很可能来自于一位睿智的老人。
 
没错,就是马哈蒂尔,现在92岁,世界上最年长的国家领导人。
 
 
 
很有幸,在数年之前,我在电视上有幸听过这位“马来西亚现代化之父”在深圳的演讲。
 
大部分的内容已经忘记,但是80多岁的他,演讲中关于邓小平的一段却让我记忆犹新。
 
“毫无疑问,中国现代化的开创者邓小平是二十世纪最伟大人物之一,他的伟大在于两点,第一,他倡导一切国家的发展秘诀在于“特色”,中国的发展要有“中国的特色”,马来西亚的发展当然也要有“马来西亚特色”。
 
他倡导发展就是猫捉老鼠,黑猫白猫捉住老鼠就是好猫,当然中国猫,马来猫谁捉住住老鼠,谁就是好猫。”                                         
     ——马哈蒂尔
 
一篇演讲听下来,实际上我已经把他等同于为“马来西亚的邓小平”了。
 
如果,你建立了这样的共识,这场大选对于这个国家的意义,对于其中机会(当然包含房产机会),将有一个初步的认识。
 
所以,对于2018年的5月马哈蒂尔二度掌权,对于这个国家尤其重要。
 
因为:
 
1.他像邓一样,都是在国家面临经济转型的关键时刻,担负起这个责任。虽不是民族存亡,但是都是在国家发展的十字路口之上。
 
2.他们重视发展经济,善于发展经济,上台的主要工作就是发展经济。
 
3.“特色论”和“唯结果论”应该是今后整个马来西亚发展的总方向。
 
但是,今天的马来西亚和40年前的中国又有着很大的不同,或者说优势。
 
因为:
 
1.马来西亚今后是“改革问题”,而不存在“对外开放”问题,因为整个大马已经是一个非常开放,文化交融的国家,不存在“摸着石头过河”的问题。
 
2.马来西亚,更多的是“重振”经济活力,因为对于这个国家,九十年代已经是整个东南亚发展的标杆,只不过近10年来,有点倒霉、有点掉队,有点膨胀,但是基础远比文革之后的中国要强。
 
3.船小好调头,国土面积相当于广西,国民人数相当于重庆,一旦方向正确,注定这个国家发展的速度要比前期的中国更快。
 
马哈蒂尔面临的最大问题就是“政府腐败”,我们在考察期间,几乎所有的底层人士,都在谈论对于前总理纳吉的贪腐抄家以及对经济的负面影响,对于这一点,马来西亚还存在变数,总理的年龄能否适合能打赢一场旷日持久的反腐之战。
 
所以,我们对于马来西亚未来5年的经济判断。
 
1.这个国家在短暂巨额外债解决之后,将会很快进入经济快速增长期。
 
2.政府将开始“廉洁自律”的活动,旁边的新加坡会是一个好老师。
 
3.人们的收入将会较快的增长,可能继新加坡、文莱之后,东南亚第三个进入发达国家行列的国家,同时也是第一个人口超过千万的发达国家。
 
4.房价会慢慢启动,一旦启动,很可能像中国一样,是个长期慢牛的过程。
 
了解这个国家的政治运行改变,就是经济判断的第一因素。
 
 
3
 
第二因素,就是马来西亚现在的超低房价。
 
特别是第一都市,吉隆坡很可能是一个被忽视的洼地。
 
没有对比,没有伤害。
 
先来看看几个数字,就拿我们相对熟悉的四个国家,中国、泰国、马来西亚和新加坡做比较。(以下以人民币计算,平方米为单位)
 
中国北京房价,实际五环8万到10万左右;
 
泰国曼谷,高层住宅4万;
 
新加坡,商品住宅房价10万到12万;
 
而马来西亚第一城市,吉隆坡呢?
 
最核心区地标双子塔周边,高层住宅2——3.5万,稍偏一些的城区2万到2.5万。
 
而且,整个这个价格是在下面条件的基础上的。
 
房价按照套内面积计算;
装修成品房;
根据面积赠送1个或2个车位。
 
这么一算,实际上吉隆坡的房价应该下浮三分之一,应该在1万到2万之间。
 
当然,单纯看房价,你无法有一个直观的感受,我们再结合,国家人均GDP,来看一下这些房价的支撑。
 
中国——$6894/年(均为2016年数据,以美元计算)
泰国——$4590/年
新加坡——$52600/年
马来西亚——$11028/年
 
马来西亚人均GDP是泰国的两倍左右,但是首都房价却是泰国的一半。北京就不比了,只能说高房价就是中国人的命。
 
实际上,吉隆坡现在的房价,是和河内、胡志明市、金边等城市差不多(比柬埔寨金边稍低),但是马来西亚人均GDP却是这些国家的3倍到8倍,从这个角度讲,无论和北京或曼谷相比,还是整个东南亚相比,这都是一个非常明显的洼地。
 
 
4
 
说完了两个重要的内因,就要说一下外因。
 
外因就是中国房价从2016年到2018年的暴涨周期和中国海南岛的全岛限购。
 
众所周知,在今年的四月,中国海南岛全岛限购,普通的内地人士在海南已经无法购房置业。
 
而人们买房的热情是无法阻挡的,所以,你会发现之后的几个月云南彻底热了起来,就连广西小小的边境城市防城港——50天内,房价从5000直接上到了9000。
 
热钱,会向北,一样会向南。
 
南边往哪里走?实际上,可以选择的并不多。
 
越南已经热了一段时间,而且房价也不低。
 
柬埔寨,虽然房价稍低,但是刚刚停止动荡还是属于发展的初级阶段。
 
泰国呢?虽然是个旅游重点城市,但是房价不低,政局还有些动荡,也似乎不是好的选择。
 
实际上,可供选择就是四个国家新加坡、马来西亚、菲律宾和印尼。
 
新加坡现在属于最佳选择,但是国家不开放,只能留学,不能买房。
 
菲律宾不去考虑,用一个去过菲律宾朋友的的话来说,连马尼拉进个商场都要安检,可见他的城市有多差,全东南亚都在使用“菲佣”的国家,可见这个国家教育和发展有多差。
 
所以,政局稳定、民族相对多源的马来西亚差不多是惟一的选择。
 
 
5
 
在马来,你可以去买任何一个州的房子,主要的限制有一点。
 
在吉隆坡,你必须买100万马币(160万人民币)以上的房子(其他州的限制不太一样),100万马币相当于160万人民币,吉隆坡的单价大约1——2万人民币。只要你不在核心区双子塔周边的KLCC,都能买到一个大两房或者小三房。
 
试想一下,1.5万的均价,160万的总价,在中国大陆能买到什么呢?不要说是北上广深等一线城市,估计连杭州、厦门、南京等新一线的房子也买不到。
 
能买的,只是如石家庄、济南、西安等二线城市。然而,站在全球,这些城市和吉隆坡是一个等级的城市吗?
 
 
6
 
2016年,我们曾经说过,不要去马来西亚买房投资,因为国内有更好的选择,比如深圳、杭州或厦门。
 
今天我们依旧认为,当时说的没错。
 
但时间到了2018年,当很多情况发生了改变……
 
当国际油价已经从近十年每桶最低20美元升到现在60多美元的时候,而马来出口近30%来自于石油。
 
当国内普遍一线二线城市的房价,都已经超过了吉隆坡,而城市发展层级却远不如吉隆坡;
 
当海南限购完全拒绝了国内客户,而人们希望热带度假需求不减的情况下;
 
当马来西亚平稳完成政权过渡,而新总理是个务实而成熟、注重经济发展的政治家的时候;
 
当……
 
我们,需要重新审视这个命题。你同样需要重新审视这个命题。
 
因为,投资本身就是一个“肯定、否定、再否定”的过程。
 
而如何能够选择到最适合自己的海外房产项目?我想,专业的海外置业机构在其中扮演着举足轻重的作用。
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