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理性分析,投资泰国房产真正的优势在哪里?

2018-04-27 10:27:58
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如果十年前在北京、上海买了一套投资房,相信今天已经是赚的盆满钵满了,但如果现在不是刚需,那还是不要买了吧!现在的房价已经到了高不可
如果十年前在北京、上海买了一套投资房,相信今天已经是赚的盆满钵满了,但如果现在不是刚需,那还是不要买了吧!现在的房价已经到了高不可攀的地步,越来越多的人已经将目光转向了升值空间更高的海外。一提到海外买房,相信大多数中国人首先冒出的想法是美国、加拿大、新澳、或者欧洲,普通百姓都觉得有点虚无缥缈,这逼格有点高了是吧。现在给大家推荐的是一个极具高性价比的——泰国曼谷房产。
随着中国“一带一路"政策的发展和国内房地产正常的收紧,之前被国人忽视的泰国房产渐渐成为大家海外置业的一个热门选择。现在投资泰国房产,就像是投资十年前还没有完全发展起来的北京、上海房产一样。前两天打开朋友圈,被许多在泰国投资的朋友们刷屏了,没错,他们在泰国买的房子又涨价了,他们已经在靠泰国的房子赚钱了。目前泰国房价涨幅稳定,的确是会有相当不错的投资收益的。

泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且,目前有180万的外国退休人士在泰国生活,为什么?下面我们一起来看看泰国房产的优势:


一、宜居城市,生活品质高,气候宜人
泰国一年四季夏季的气候,冬无严寒,非常适合居住,泰国是拥有全球最宜居城市最多的国度,其中首都曼谷是全世界宜居城市的前十,泰国的空气质量在全球排名考前置,宜居指数非常高。

二、医疗水平高,看病便宜
泰国以实惠的手术报价以及高质量的医疗服务水平,成为全球最大的求医目的地国。2012年,前往泰国医疗旅游进行手术的外籍人士高达128万人次,2013年则上升至140万人次。

泰国现有400多所医院提供医疗和保健服务,涵盖多个医疗学科,医疗项目齐全。由于泰国医术水平高、医生技术好、医院收费合理。加上病房洁净卫生、设备 完善,让病人感受不像在住院而像在酒店度假。此外,泰国药店大街小巷都有。况且,无处不在的7-11便利店一般都有日常非处方药品出售,而且泰国绝无假药。

就拿泰国曼谷的康民医院举例,该院治疗成功率是世界范围内最高的,术后感染比例则是最低的。就连美国的同行都对泰国的医疗服务赞不绝口,美国萨利托医疗旅游公司总裁斯提芬拉什就说“曼谷许多医院已达世界最高水平,和美国不相上下,甚至更胜一筹!

但在泰国就医,却并不贵。中国人赴泰国看病,费用是赴欧洲的四分之一。一位在上海开餐馆的美国人之所以选择到泰国做手术,他的理由是:“我得到的是可以媲美美国的医疗服务,但费用只是美国的六分之一”。

三、留学:"以房养学",利用房子升值来补回留学费用
泰国国际教育质量在全球有着领先的地位,曼谷各大国际大学占有绝大部分,在世界各类排名中,以曼谷众多国际大学为首的欧美名校几乎都可以跻身Top 100,近一半的国际学校几乎都可以直接跳板欧美各大学校,泰国优质的教育已经吸引了很多中国学生不远万里,越洋留学泰国,这不但是孩子的追求,也是家长的心愿。

然而,海外留学花销是有些昂贵的,除了留学学费之外,留学的住宿费也是一笔不少的花销,如今,具备一定财富积累和投资理念的中国家庭都会选择让孩子"以房养学"留学泰国。“以房养学”,就是靠在海外购房来供养子女在海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的分租及升值来补回留学所花费的费用。

四、准入门槛低、投资资金少
投资要看资金实力。能玩得起几百万投资去看几十万的项目,投资出发点和风险承受能力,和那些手上只有十几万的人不一样。毕竟前者叫资产配置,后者叫all in。泰国相对欧美国家较近,房价也低,比如曼谷市中心的高档公寓则在人民币2-3.5W/平米,是作为海外置业的最佳入门级选择,无需大量资金的投入,相对风险比较低,是一个低门槛、性价比高的投资项目。

五、升值空间大
从升值潜力来看,北美澳新已经被炒过一轮又一轮,房价自然是水涨船高不用说。但是国内这十几年来的城市化进程,在东南亚的一些国家也正在发生,而泰国作为东南亚第二大经济体、东盟中心,政治环境相对稳定,和我国经济来往相对频繁,目前泰国已有6400万人口,泰国的外汇储备全球排名第13位,达1830亿美元,超过了英国,法国,美国等这些经济强国。泰国在外汇储备方面优势明显,更能有效保持泰铢稳定。

从过去10年的统计数据来看,曼谷中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报,泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家,已显示泰国经济的良好增长迹象,经济学家相信泰国经济复苏前景基本面仍然看好。

泰国是东盟中轴国,也是“一带一路”重点国家,再加上中泰高铁的建立,这些都是为泰国经济的发展创造了良好的局势,同样,泰国的房地产市场的发展也会更加稳健。
作为旅游大国、养老胜地,以后其人口数量只会越来越多,其房价的升值空间不容小觑。

六、购房政策好
泰国房产是永久产权,无遗产税,无公摊面积,公寓带装修并且还不限购、不限贷,可炒楼花,经济稳定增长,税费低。

1、泰国房产基本是精装修。配有地板、卫浴、马桶、厨柜、空调、嵌入式衣柜等等,简单理解就是搬不走的都是您的。有的开发商还送冰箱。品牌都不差的。
2、泰国公寓单价不含公摊面积。70平米的2室1厅,看起来像100平米的一样大!因为卖的是使用面积,如果您有机会去泰国实地踩盘,可以感受一下。如果按国内房子大约公摊面积25%计算,这就相当于泰国房价又打了25%的折扣。算上之前的装修费,相当于节约了45-55%的隐性费用,这样算下来,泰国的房价实在太实惠了。
3、税费低。以新房为例:
泰国:契税2%(买卖双方各支付50%)
加拿大:交易印花税15%
新加坡:外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税,仅印花税就要缴纳18%
4、配套设施齐全。泰国房产不仅都是精装修,而且还有免费的泳池、免费的健身房,这是泰国公寓的标配。根据开发商的不同,可能还会有免费的会客区域、工作区域、桑拿房等。
5、租售比低。“租售比”是指房子的每平方米月租金与每平方米售价之间的比例。这个比值越高,说明这个地区房价泡沫越大。以上海来说,租售比超过了1:600。再来看曼谷公寓平均租售比是1:250,也就是说如果把曼谷房子租出去,250个月后可以收回购房成本。根据“全球房产指南”上全球各大城市租金收益率的数据,泰国位居东南亚国家租金回报率的第三名,比马来西亚还要高。

七、购房流程简便。
买卖双方确定最终销售价格和意向后,买方支付订房押金保留预订。付款日,双方签订购房及销售协议并签字,同时,购房所有必要文件也要全部确定,详细列表如下:
卖方:
a. 卖方的身份证明文件;
b. 泰国业主:身份证+房产证
c. 外国业主:护照及有效签证
d. 泰国公司业主:全套公司注册文件(由泰国政府提供,文件出具日期 3 个月以内,建议最好 1 月以内),公司董事长身份证或护照
e. 无债务文件:该文件表明所购公寓没有任何债务,例:物业费、水电费等。销售方会从公 寓管理物业获取该文件。
f. 如需要授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

买方:
a. 买方的身份证明文件;
b. 泰国本地银行出具的外币兑换转账表 Foreign Exchange Transaction Form(FETF 证明文件(旧 称:Thor Tor 3,任意转账数额超过 20,000 美金即可向银行申请,此文件甚至可向第三方购 买)
c. 有外国身份买方会因各次转账数额不到 20,000 美金而无法申请 FETF 表格,这种情况销售 方可要求出示相关证明函来代替, FETF 表格只要求外国身份买方提供。
d.(如需要)授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

购房款需要从泰国以外通过银行汇到购房人在泰国本地银行开的账户;购房款到了泰国以后,由银行出具国外汇款证明即可以凭此证明到土地厅过户。目前从国内汇出款项可直接通过网银购买现汇并通过跨境汇款业务进行办理,足不出户,十分便捷。


泰国买房城市的选择,主要说说:芭提雅
芭提雅:淡季旺季租金回报,动态变化明显

除了曼谷之外,排名第二的当属滨海城市芭堤雅。如果国内的三亚,年底旺季高中低档宾馆个各个爆满,海边人山人海。淡季在过去则是另外一片景象了,其实反而更适合度假旅游。

生活在泰国的人一般都是生活在曼谷,工作在曼谷,买房的话还是首选在曼谷,而芭提雅则是本土人们的周末度假休闲的模式,每周工作一段时间后,一家人都是习惯性的开车前往芭提雅(曼谷开车至芭提雅仅40分钟),而相对于芭堤雅房产来说则是由欧美人士为主。近几年,国内人去度假和投资的趋势也越发明显,挽手海边漫步的国人也是屡见不鲜了。

芭堤雅房产市场不管是租赁市场上还是租金上都有所区别,一如既往的“海景房”是一个被频繁炒作的概念,类似芭提雅这样的海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投资的热潮,驱动着海内外各地的投资客奔赴海边,买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从三亚到芭提雅,动辄是扑面而来的大项目,在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。自然的,加上淡季旺季的明显分布,芭提雅海岸线上便出现了很多没有灯光的建筑物,加之随着常年的海风腐蚀,建筑物在寿命上也会有所减少。

而对于芭提雅房产价格而言,芭提雅wong amat和pratumnak hil以及芭提雅市中心的公寓市场价格最为突出,在过去两年,平均可在135000泰铢/m2, 在2017开始,随着2016年很多外国投资客对泰国房产的热捧,以及芭提雅的城市规划,使得芭提雅公寓市场进入一个价格飙升的状态。

综上所述,芭提雅的房产投资,需要更多的筛选和评估判定;首要考虑房产的地段,其次是房产的定位是旅游区还是居住区;再其次就是要整体考虑租金回报率,毕竟芭提雅是以旅游带动整体的房产,而旅游本身具有的特性如流动性大/受季节性的周期影响等因素要关注。
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