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投资泰国房产要了解的Sukhumvit黄金大道历程

2018-03-31 23:13:59
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除了买房还能买什么的时候,代表着一种金融现象走到极致。房地产发展的黄金期是未来十年,而不是过去的十年,所谓的黄金期指的不是房价,而

除了买房还能买什么的时候,代表着一种金融现象走到极致。房地产发展的黄金期是未来十年,而不是过去的十年,所谓的“黄金期”指的不是房价,而是房地产这一行业。

 

泰国的房产从涨幅的角度来讲确实已经进入黄金期,但是从产业发展空间的角度来看,房地产的黄金期还在后面。

 

 

 

泰国房产2018年平均价格预以8%涨幅”,为什么提出这种观点呢?其实近两年这种观点一致存在,很多人认为泰国的房地产十年前特别便宜,不值得投资,但是谁会料到如今整个亚洲市场,铺天盖地的都是泰国房产的信息。

 

可以说十年前的房产已经成为过去式了,未来随着泰国对房地产业的调控、国家引入外来投资的政策改变以及城市规划的建设等,未来十年是泰国房地产业的真正十年,也是很关键的十年。

 

 

今天24国给大家介绍Sukhumvit大道地产发展史。

素坤逸(Sukhumvit)大道

 

泰国房产中“网红”大道

 

该区域有着泰国最优质的城市资源和配套,是属于寸土寸金的城市最核心的黄金地带,素坤逸区就如同纽约曼哈顿、北京长安街、香港的中环、上海的陆家嘴,平均该区域的地价涨在8%,最为密集的区域,地价涨幅达至15%-20%。

 

 

如果回顾素坤逸十年前,该线路上少有大型的项目兴建,那时候Asok轻轨站只有一个大型商场,只有罗宾逊素坤逸路。沿着素坤逸路,该区域主要办公楼轻轨交汇处的21商场外没有很多高层公寓,但为了扩张泰国的旅游业,该区域不断大量开发扩张,兴建豪华商业酒店等,最早的Grand Millennium Sukhumvit就扎根于此,还有Sheraton,Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店扩张,但那时候开始并不是很大。

 

 

五年后,随着Terminal21大型商场的兴建,该地区开始发生变化,罗宾逊素坤逸于2010年开始建设,并于2013年竣工。罗宾逊素坤逸是Sukhumvit线上最为吸引外国商务人士办公的场所,随着该区域的发展,使得这一片区越来越成熟,并且该区域的房产价格已经飙升到了15字头均价,出租率已达至85%,这对于曼谷来说,必定属于黄金的地段。

 

 

到了2018年第一季度,素坤逸路在过去五年内发生了巨大变化,仿佛 “ 泰国房价很贵 ”这个心理阴影环绕在很多人头顶,从2015年开始至今已经三年了。泰国旅游业的兴旺,带动了整个房产以及酒店业市场,使得素坤逸地区的公寓开发量与日俱增,而Asok区域的开发项目已经饱和。在该片区无论哪个位置,随处可见的都是拔地而起的高楼,而进到巷子深处,随处可看到低密度的公寓,甚至还有别墅区、酒店,将该区域的土地完完整整使用完毕。

 

 

由于过去5年外国人的涌入,该区域的价格稳步上升。开发量只有增加没有减少,包括投资趋势、购买公寓转售,让主流房产市场继续增长。大型和小型投资者都在投资这个热门的房产市场,甚至有些地区的,可以看到很多二手的公寓正在改建为服务式的新公寓以及主要商业住宅,其中主要投资的是外国人,如中国、欧美、香港、新加坡和日本。

 

该图数据统计显示出曼谷新房公寓数量和项目的平均价格。从2013年到2016年,新的城中和沿着交通线路的新盘公寓开发量日益增长。此外,由于MRT与BTS轻轨的建设分布,市区公寓的发展保持着较好增长。在曼谷CBD中,抛出便宜的土地价格使其成为多个开发商争夺项目的理想选择,而其价格适合整体曼谷的市场状况。

 

对于曼谷新盘开发量来说,每年开发的数量都会有类似的增长比例,一直到2016年,曼谷的公寓新盘开发量是几年来的最高比例,且在2016年时候,也是泰国十年来成交历史第二新高。但在市中心项目开发的比例如今低于城中或外围,由于沿着轨道交通有相当多的土地,因为高价格和土地的稀缺,如今更多的投资者将目光转向轨道规划中的区域,即将准备选择一个更好的长远的投资机会。

 

就平均价格概述而言,红线开始从2013年起步,曼谷的公寓价格猛涨,平均价格为每平方米142,700泰铢,直到2018年目前的价格已经飙升为每平方米近25万泰铢。根据泰国的市场走势,预计未来两年,曼谷公寓的平均价格将上涨至30万泰铢/平方米。

 

素坤逸外围的价格,有的地方目前仍然约为10万至11万泰铢平方米,但在近两年的市场走势,部分地段非常好的楼盘可能已上升至约12万泰铢平方米。

 

 

根据市场分析了解,整体而言,素坤逸大道上的公寓价格是如今被公认为曼谷最昂贵的街区之一。如前所述,该区域是曼谷房地产领域中继老牌CBD Sathorn之后发展起来的核心位置,而对于在低端市场和高端市场竞争的开发商来说,2018年第1季度目前的平均价格超过每平方米250,000泰铢。

 

在2014年至2017年期间,图表从3年内的150,000泰铢/平方米跃升至250,000泰铢/平方米,并且素坤逸线上的公寓市场趋势在今后的几年内将会持续增长,平均地价也一年比一年更高。预计在今年2018年,曼谷的公寓价格将上涨260,000泰铢/平方米至280,000泰铢/平方米,随着曼谷新公寓矮层公寓与高端楼盘的不断开发,素坤逸更多的小巷以及主路和轨道沿线的土地开发量开始正在整体的下降。

 

 

从价格趋势分析了解,从周边地区的Ploen chit到Phrom Phong看价格的差异。Ploen chit被认为是位于Rama 1路和早期的Sukhumvit之间的交叉点,整体的市场调查中明显看到如今价格上涨250,000/平方米。Phrom Phong地区的平均价格最高为280,000泰铢/平方米,其余的Sukhumvit地区为230,000泰铢/ 平方米和200,000平方米。

 

没有对比,就不知道现状。其实连Sukhumvit外围的房价,这些年也在连连攀升,去年Sukhumvit Bang Na至(Samut Prakan)北榄府,轻轨盘800米内的售价以80000泰铢/m²的均价,如今已经接近100000泰铢/m²的房价,而且这几年持续上涨,具有很大的升值潜力。

 

同时,往芭提雅的高铁方向是途经Samrong始发站,从去年到今年初,都呈现最大程度的涨幅。

 

根据莱坊数据显示,曼谷的轻轨一号线Sukhumvit路从2017年初开始,从Bang Na到Samrong外部的Sukhumvit地区的新公寓开发项目将不断扩大,以此满足在曼谷或者在Samut Prakan(北榄府)有工作需求的人们。

 

而这些地区将受益以下因素结果:

 

① 是土地的位置和成本。具体而言,该位置受益于BTS城市轨道交通系统一号绿色线的延伸,该系统目前正在建设中,并将延伸至北榄府的Praeksa路。

 

该地区已经发展,拥有完备的公用事业和公共服务。许多商业项目已开发;这些包括曼谷国际贸易展览中心(BITEC)等。

 

② 其次,该地区已经逐渐开发完善,拥有完整的事业单位写字楼和服务中心以及购物中心等。许多商业项目如今已经开发完成,其中包括Samrong市场,Imperial Samrong购物中心和曼谷国际贸易展览中心(Bitec)。

 

③ 该Sukhumvit地区靠近Poochaosamingprai路,Theparak路和Samut Prakan等工作就业场所,加上重要的工业区。Sukhumvit延伸的后半部已经成为商业和工业部门之间的中心枢纽连接区域,从而更是成为住宅新区。

 

 
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