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在澳洲如何降低投资期房公寓的风险?

2018-01-29 20:38:09
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在澳洲购买期房公寓是一种非常吸引人的投资方式,买家得到一套高租金回报的公寓,同时还可以享受税务抵扣的优惠。但是购买期房公寓同样会面

 
 

 

在澳洲购买期房公寓是一种非常吸引人的投资方式,买家得到一套高租金回报的公寓,同时还可以享受税务抵扣的优惠。但是购买期房公寓同样会面临一定的风险,你购买的是一套或者几套还没有建成的房子,在建好之前是看不到任何实景,实物的。

 

暂且不去讨论目前盛传的公寓供应量过多会导致房价下跌的问题,所有买家和投资人都应该在购买前特别谨慎的考虑,调查,来避免风险带来的损失。

 

 

 

 

购买期房公寓意味着购买一套还没有建成,或者正在规划或者正在建造阶段的房子,签订合同时,通常会被要求支付10%的定金,剩余的尾款需要在房屋交付的时候支付。从开盘销售到房屋交付通常会有几年的过程,这对一些投资人来说是一大优势,因为有了充足的时间去准备房款,但从另一个角度来看,首付款也被套牢了很多年。

 

购买期房公寓前最重要的事情是研究调查

研究开发商的背景,项目的规划审批,如果开发商有很丰富的开发经验和成功历史,并且有过多个成功的项目经历,最好的办法是研究他最后一个项目,看一下项目过程中是否出现过问题,资金支持是否充足,房子都按时交付了吗?客人交房后对项目的反馈是怎样,如果条件允许的话,海外卖家可以去到澳洲实地考察一下。

 

调查开发商的资金背景也很重要

了解他们在建造过程中的资金由谁提供,资金是否充足,在澳洲,开发商如果想要获得银行的贷款是需要让预售数量达到一定要求的,例如整个销售体量的50%,只有达到这个预售的数字,银行才会激活跟开发商提前签订的贷款协议。当然,银行不会按照100%的建筑费用借钱给开发商,开发商需要有一定比例的自有资金来完成这个项目,所以说,历史悠久,成功项目多,口碑好的开发商,在资金方面需要投资者担心的就很少。

 

买家应该通过律师或者过户师来完成交易,有经验的律师会看到合同里有哪些条款对买家是不利的,并且告知买家带来的风险。例如在澳洲房产合同中常见的“日落条款 sunset clause”,它会允许买家和卖家取消合同,如果房子没有在规定的时间内交付。

 

合同中还会允许5%-10%的测量误差,开发商在测量房屋面积的时候通常会把公共墙体的一般算作买家的所得面积,室内墙体100%作为所得面积,所以买家得到的面积通常会比开发商宣传中的少,之前有过案例,开发商所宣传的一室公寓,实际上只是一个工作间Studio,所以对于贷款客人来说,银行或者基金公司对于房屋面积则有不同的测量方式,通常会小于合同中的面积,意味着未来所获得的贷款金额会降低,买家需要准备额外的资金来完成交割。

 

什么样的期房公寓投资呢?

同一个区域内集中建造很多住宅公寓可能会导致交付时价格下跌或者缓慢增长,但是一些具备特殊属性的户型会相反,例如一栋大楼中有60%的户型是一室,35%是二室,那么剩余5%的三室户型就会因为它的稀缺性被更多人追逐。再比如某一个朝向可以看到海景或者河景,那他的价格一定也会跟无景观的房间有很大差别。

 

当把一个项目作为整体来看时

它的住宅密度,绿化程度,是否坐落在河边,离车站位置的远近都是区别于同一区域其它项目的属性。通常人们会觉得低密度,小体量的公寓会比较受欢迎,因为你会认识你的邻居们,觉得更安全一些,但是通过我们上面的分析,在选择期房公寓的时候,开发商的能力一定是我们第一要考虑的因素,大型开发商很少会投入小型,低密度公寓的开发。

 

综上所述,投资者,海外买家在选择澳洲作为海外资产配置目的地的时候,会看重期房公寓的高租金汇报,资金占用量少,交付周期长等优势,


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