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华人投资一定要注意这7大关键问题

2018-01-02 22:30:30
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许多海外的华人表示看不懂国内房地产市场,天价豪宅社区竟建在农田旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不
许多海外的华人表示看不懂国内房地产市场,天价豪宅社区竟建在农田旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申,有意在海外买房的投资者要谨记一个原则,务必抛弃过去赖以成功的经验,重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。

 

1:海外市场不适合中国式炒家
 

 

 

 
 
 

  投资海外房产需要认清的第一个问题是,海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面,海外市场上一般房价变化较为平稳,还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面,也是更为重要的,中外对房子的认知有很大差别。

 
 
 

 

2:策略的选择决定投资回报
 

 

  如同鱼与熊掌不可兼得,是自住,还是投资,这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

  在中国,房产投资的通常策略是在低位时买入,升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具,现金流沉淀一方面需要时间,另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业,投资人优先考虑的一定是提高租售比,而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%投资回报率要求,投资人能承受的房价是20万美元。

 

 

 

  如投资人在买房时掺杂个人喜好,租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似,通常居住面积大、居住环境好的高价位房,租客反而少,这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市,豪宅的租售比在2%以下。

3:投资类别左右投资回报
 

 

 
 

  房地产投资分商业和住宅两类,二者差异巨大,在海外跨领域投资的投资人较少。

  商业地产包括购物中心、办公楼,租约一般10年、15年较常见,租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业,回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的淨回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋(即“别墅”)及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼,这种物业的单元均价低,无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

 
 

 

 

 

 

  在房价上涨较快,房价高、租金低的地区,公寓楼出现的较少,因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱,开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此,越是具有商业地产性质的物业,其价值的提升对租金收入的依赖越重。

4:现金流为王而非升值为王
 

 

 

  投资房产有两类回报,一是现金回报,二是保值升值。

  中国的房市特殊,全球罕见。过去10年,史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时,房租却未能同步跟上,导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。

  因此,中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

 

 

 

 

 

 

  美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟,租赁活跃,且空置率低,现金回报是衡量物业的价值淮绳,这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会,通常都是“以房养房”,即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报,而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息,最终令投资人的本金回报率提升。因此,在海外市场上,房产价值和租金紧密相关,是否投资房产通过分析现金回报率来决定,而不考虑难以掌握的升值。

 

5:充分利用时间杠杆
 

 

 

  海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于,海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大,回报率比中国高得多(加拿大除外)。

 

 

 

 
 
 

  一般来说,房屋的租金与价格并没有一定的相关性。如果购房的主要目的并非自住,在选择租赁的市场时,就应更多考虑房价便宜的地方,最好避开一线城市或昂贵地段,房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

  一旦成功购得租金稳定的物业,业主可选择多种退出途径。例如,持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段,相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价,因此,独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

 
 

 

6:物业管理和持有成本影响回报
 

 

 

 

 

  持有物业后要考虑后续维护,日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出,都会左右在海外购置物业的回报水平。其中,税费就是相当复杂的一项,并且会导致持有成本大幅增加。因此,投资人在决定下手前,一定要研究各国的房产税,清晰掌握交易税费,衡量税费成本是否可承担。

  另外,在海外许多地方,房客利益受到充分保护,如房主有义务必须提供可居住住房,合乎当地卫生标淮,冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况,也只能经法律程序将其驱逐,此时若不熟悉当地法律则花费巨大,搞不好房主自己还可能沦为被告。

  而另一笔可能产生的费用则是社区管理费,业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金,用于整个居住社区的建设,数额大时可达数万美元。

 

 

 

7:地域差异巨大,不可一概而论
 

 

 

 

  海外市场投资选择众多,地域投资环境差异大,今后走势基于该地域供求关系变化。因此,同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势,尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

  同时,投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱,银行也不会亏社保基金的钱,跟着它们走,就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校,投资人就应该投资到哪里。

 
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导语在印花税增加、中国当局强有力的资本管制措施,以及澳洲银行的贷款严控三重夹击下中国房地产买家依旧表现亮眼。投资受阻去年开始,Comm

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