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澳洲房产税:投资房贷款的抵税问题

2017-12-18 12:19:36
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通常情况下,投资房的贷款利息是可以抵税的,但要保证合法合理抵税,在贷款和重新贷款时需要注意以下几个方面的问题:贷款结构如果夫妻双方
通常情况下,投资房的贷款利息是可以抵税的,但要保证合法合理抵税,在贷款和重新贷款时需要注意以下几个方面的问题:
贷款结构
如果夫妻双方共同购买投资房用于出租,贷款结构最好为夫妻双方共同贷款。
 
有些人错误的认为用工资高的一方贷款,就可起到最大化的抵税效果。比如丈夫工资高,就用丈夫一人名字来贷款,认为全部利息就可以抵丈夫的税了,完全错误!该出租房的贷款利息、维护花费、及租金收入必须按夫妻双方对该房产的法律拥有权进行分配。
 
如果夫妻双方共同购买了该投资房,房屋产权登记在一人名下(比方说,在太太名下),而贷款是在夫妻两人名下,在先生名下的利息是否能抵税?专业会计可采用转借(on-lend)方法拿先生名下的贷款利息去抵太太的税!
 
借贷交纳购房保证金
绝大多数情况下,购房者用自己的积蓄来支付保记金。如果购房者能从line of credit 或任何一个贷款中借贷这笔保证金,在此保证金上产生的利息是可以抵税的。但如果那个line of credit 或贷款本来是个人私用,这就变成了 "公" 私兼用的混合贷款,利息自然也变成了公私混合了,这需要按税局要求,根据每月的借贷、还贷及利息数额将可抵税的利息部分从混合利息中分离出来!不是简单地用公用贷款数额与总贷款的百分比来算的!
 
重新贷款的混和贷款
很多人最初先买一套房(简称A房)自住,几年后买更好的一套房(简称B房)自住,然后将A房做为投资房出租。在为B房贷款时, 通常会把A房贷款重新做来提高到最大贷款额度,用A房重新借到的钱来购置B房,认为A房的新贷款上产生的所有利息都可以抵税!完全错误!A房的贷款在重新借贷那刻起就变成 "公" 私兼用的混合贷款!如前所述,需要将可抵税的利息部分 ("公") 计算分离出来!
 
不能抵税的贷款安排
通常这些贷款安排旨在加速还清私用贷款以达到最小程度支付私用贷款的利息的目的,它以把所有的还款都先还到私用贷款帐户来实现的。比如Hart 案例,纳税人在贷款时把贷款总额分配到一私用帐户和一投资帐户 ("公"用)。每月最低付费数额在贷款总额上计算的,直接全部付款到私用帐户,该公用帐户的利息未付就累积变为该帐户的本金。这种安排违反了逃税法,被判定公用帐户上累积产生的利息不能抵税。触犯逃税法不仅会带来民事处罚,还有可能有刑事处罚。
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