欢迎访问海外房产网
登录 注册

澳洲房产投资看价格还是看价值?

2017-12-18 12:16:39
阅读(
尽管澳洲房产投资已经不再是富豪的游戏,越来越多的普通家庭也开始投入到澳洲房产投资中来,但是这依然是一个重大而慎重的决定。投资澳大利

尽管澳洲房产投资已经不再是富豪的游戏,越来越多的普通家庭也开始投入到澳洲房产投资中来,但是这依然是一个重大而慎重的决定。

 

投资澳大利亚房产,投资者需要考虑的因素很多,有的人鉴于当前的经济状况,希望购入价位比较适中的房产,有人则着眼于未来的升值空间,不吝于花费较多费用投资有潜力的澳洲房产。

 

随着澳洲买房价格的上涨,city的2房价格都已经突破100万大关,很多好区域也都开始涨价。

 

各个时期的买家都会被当时的房价“吓住”,举步不前。

 

昨天的房价是最便宜的,明天的是最贵的,现在的是最合适的。房价和过去比的是价值,不是价格。这涨价的幅度,就是由房屋的价值体现的。

 

 

 

区域属性

 

普通人澳洲买房,目光是放在当前,专注于购买区域现在的生活水平,居住出行是否便利; 

 

有眼光的人澳洲买房,目光却是放在将来,通过各种渠道了解到那个区域的masterplan,区域规划,知道了以后这块地会变成什么样。

 

了解透了它的“前世今生”,清楚了解了这个楼盘的价值,知道它会有多大的增值潜力。

 

房屋的价值是由所在的区域决定的。区域的属性将会决定你所购房屋的增长幅度,这就是为什么悉尼平均房产增值10%,有的地区能涨16%以上,而有的地区只涨了2%。

 

 

 

 

地理位置

 

怎样的地理位置是好位置呢?

 

学区房,即所在位置附近有多所有名学校,或者是有政府Master Plan支持的地区也是非常有涨价空间的地理位置。

 

此外,在澳洲也是一样,靠水边的房子,房价都是非常贵的;好的suburb,治安也是非常好的,买家住的也安心。

 

 

 

房型和户型

 

很多买家在决定了区域之后,就开始犹豫是买Apt还是House,是一房,两房,还是买三房?

 

此外,对于很多年轻的还没有孩子的家庭来说,购买2房2卫要好于购买1房。

 

空出来的一间房可以在宝宝诞生之前,先出租出去,分摊房贷的压力,或者爸爸妈妈来玩,空出的房间正好可以给他们居住。

 

 

 

百分之百的Dream House并不现实,房子的朝向,家电的放置都不会影响到一个房子的价值。

 

在南半球,房子朝北,朝东比朝南,朝西向的要好。但是在同一期里,房价都是基本一样的,哪怕是以后resale的评估价值也是一样的。

 

和你的邻居比起来,你不仅是买了户型,朝向都较差的房子,更是要比他们花了更多的钱去购买。

 

所以,要想买到好房,需要尽早去预定,买家就可以优先选房,越早在澳洲买房,选择的余地越大。

 

投资澳洲哪个城市最好

澳洲接近80%的人口都居住在国内的东南部;而大部分澳洲人选择居住的东南部海岸地带,亦正是海外投资者最喜爱置业的地方,特别是维多利亚省首府墨尔本(Melbourne)尔本是发展完善、配套先进的繁荣大城市,更是世上首屈一指的商业、教育、工业、制造业、金融、大学、交通运输、艺术和娱乐的中心焦点;也正因为如此,令其自然地成为外来移民的热门之选。
 

澳洲的主要城市大都围绕市中心商业区(Central Business District,简称CBD)发展。环绕着CBD核心地带的地方被称为“内城区”,这些传统旧区大都经重建改造,从政转化为崭新耀目的时尚居庭,娱乐及消闲设施琳琅满目。至于“内城区”以外的市郊地区,近年已建成了许多充满个性化的新房,拥有前后庭院的悠闲写意空间;然而这些在市郊外围地区最常见独立屋,越来越多的人选择居住在这些区域,因为在大部分城市,澳洲人都喜欢住在市中心商业区的外围,而不是在商业中心区之内。 


 

 

买卖过程

海外投资者购买澳洲房地产,最常见的是我们俗称的"买楼花"(off-the-plan)。当买家签订认购书时须缴付10%订金,这笔订金会被放在一个信托户口直至物业成交。成交是指物业的业权从发展商名下转到买家名下。一般物业都会在建成14天内成交。 
 

外国投资检察局

(Foreign Investment Review Board , 简称FIRB)

澳洲欢迎外国投资,但是和许多国家一样,会有监管规条。外国投资者在购买物业时可同时安排律师做该项申请。
 

投资物业“楼花”: 海外投资者的更佳选择!

透过具诚信的代理购买物业“楼花”(即在物业建筑开始之前),已成为海外投资者涉足澳洲物业市场的最普遍途径,因这途径最简易、可靠及耗时最少。投资者所需支付的只是物业价值10%的订金,接着便可静待物业建成,公寓一般需时1至2年,然后才需要支付房价余额,完成交易。别墅的建筑周期则为6个月,比公寓快。
 

律师行和业权转让

卖方或代理人会有一份物业买卖合约,投资者必须仔细查阅整份合约,看清楚里面是否会有一些特别的条件限制。
 

在合约上应包括的内容为:买方的姓名,物业所在的位置,一段简短介绍该物业的法律文字,价钱,所有杂物家具的详细数据(这是在购买该物业时所包括的所有项目,如灯饰、地毯等等),还有当地政府分区数据(该数据会指明在指定物业中能合法进行的活动)。
 

买卖合约可以很冗长,甚至令人感到混淆,所以建议买方聘用认澳洲当地认可的律师代表自己检阅有关合约条文。如果在当地没有相熟的律师,你可循多个不同途径去找一个,包括请求物业代理代为寻找或推荐,亦可寻求自己现居地城市具规模的律师事务所的协助,请求推荐澳洲当地律师或联络澳洲当地律师公会(设立于每个澳洲首府)。
 

为保障自己的利益,建议买方不要与卖方雇用同一位律师。如决定购买物业,下一步便是进行业权转让程序,即所购物业的业权将由卖方转移到买方。
虽然法律是允许的,然而我们并不鼓励买方自行处理有关的转让契约事宜,一方面该等程序将极之消耗时间;另一方面,若买方身在澳洲之外或不能操流利英语,该等工作根本没可能完成。
 

购买澳洲物业所需资金

除支付物业价钱外,投资者应注意购买澳洲物业还有“额外”支出和某些支付予所属省份及当地政府的特定费用。而该等费用当中涉资最多的要算是土地印花税(Stamp Duty),是一项计算物业价钱征收某个百分率予省政府的必须费用。
 

在澳洲不同的省份置业,其土地印花税征收的百分率亦有所不同。若想节省土地印花税,投资者或可选择在墨尔本置业,因为在维多利亚省(首府为墨尔本),投资者购买物业“楼花”,最多可获减省土地印花税达90%。
 

其它费用包括:
 • 律师费
 • 物业管理费
 • 市政费(包括定额的水费和市政配套)
 

物业增值税(Capital Gains Tax)

在澳洲,物业投资者在出售物业获利后,将须就所获取的利润支付物业增值税(Capital Gains Tax),也就是所谓的CGT,而该税项适用于1985年9月19日以后所购买的物业。任何人拥有的第一个物业将无需缴纳物业增值税,只要该物业并非用作衍生收入便可。在决定所需缴纳的数额时,有关物业促销及日常维修的费用将可获扣减优惠。而出售物业所获的利润,当中只有50%是须征税的,税率按17%起的顺应率(Sliding Scale)计算。投资者可有效运用物业投资的“负效应”(Negative Gearing)或“税亏”(Tax Losses)安排来大大减低支付物业增值税的数额,甚至是完全免税。这项崭新的物业增值税法则预期可为物业市场带来新的刺激。

阅读下一篇

澳洲房产税:投资房贷款的抵税问题

世上有四种人:打工族、自由业者、生意人和投资者。根据Robert Kiyosaki(罗伯特清崎,第四代日裔美国人,风靡全球的《富爸爸与穷爸爸》一

返回首页上一篇

购房知识