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墨尔本房产市场全解析,未来趋势如何?

2017-11-05 23:48:05
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政策:从今年7月1日起,购买期房只有用于自住才可享受原本的期房印花税减免。这意味着,无论是海外还是本地投资者,购买期房都将不再享受原
政策:

 

从今年7月1日起,购买期房只有用于自住才可享受原本的期房印花税减免。

这意味着,无论是海外还是本地投资者,购买期房都将不再享受原本的印花税减免。

 

何为期房印花税减免?

澳洲(部分地区)法律规定的印花税是按照售房合同签订之日的房产价值征收的。由于购买期房通常都是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地价或已完成建筑成本部分征收,这样就可以节省了一大笔的印花税支出。

政策变动有何影响?

1、对于购买期房自住者,仍可享受期房印花税减免。其中,首次置业者可征税部分低于$75万澳元可享印花税减免或取消,非首次置业自住房购买者可征税部分低于$55万澳元可享印花税减免政策。

2、对于投资买家将不再享受该政策,无论是海外投资者还是本地投资者,都将支付全额印花税。

 

3、维州本就是澳洲唯一一个拥有印花税减免政策的州,而今年7月1日后,为平衡市场,该项政策将只惠及自住房买家。对于投资买家来讲,投资宜早不宜迟。

 

这也意味着这一政策对那些自己买地建房的人们有很多利好,但同时也让投资者们拥有了不公平的优势。

因此,修改印花税减免政策将使维州房产市场变得更加公平,并将协助政府省下更多支付给商业投资房买家的印花税补贴资金。

在接下来的4年,这笔金额可达到8.41亿澳元,而这些资金将被用于补贴维州的首次购房者们。

2、本地首次置业者印花税取消

 

 

政策:

从今年7月1日起,维州政府将取消首次置业者购买$60万澳元以下房产所需要支付的印花税。$60-$75万澳元间房产可享受递减的印花税减免政策。

 

 

享受印花税取消需满足的条件?

1、价值低于$60万的新房以及二手房(包括独立房,联排别墅,公寓以及楼花)可享受印花税全免(旧政策是免50%)。$60-75万澳元价值区间的房产将会获得一个递减的印花税减免。

 

2、购买者必须是首次购房者,并且该房产是用来自住(投资者不能享受该政策),至少连续住满12个月。

 

3、购买者必须是澳洲公民或持有PR者。

 

这意味着首次置业者购买价值60万澳元的住宅,将不再需要支付目前适用的15,535澳元印花税。购买一个价值45万澳元的二手房屋将不再需要9,485澳元的印花税,而购买一个价值30万澳元的房屋则可以节省5,685元印花税。

 

 

该政策每年将使约25,000名首次置业者受益,为他们在购房时平均节省8000澳元。

3、维州偏远地区首次购房补贴翻倍

 

政策:

从今年7月1日起,对于维州偏远地区的首次置业者,购买$75万以下的新房首次购房者补贴(FHOG)将从$10,000提升至$20,000。

 

 

哪些地区为偏远地区(Regional Victoria)?

关于偏远地区的定义,根据Regional Development Victoria 的规定,维州的偏远地区划分如下图:

 

其中,Ballarat、Geelong以及Bendigo等地区都包含在偏远地区内,只要是属于下表中council管辖范围内的地区,都可以享受该项利好政策。

 

需要满足哪些条件?

1、购买者必须是首次购房者。

2、所购房产必须低于$75万澳元,并且是新房。

3、该房产是用来自住,并且需要连续居住满12个月。

4、该项政策适用于2017年7月1日至2020年6月30日内签订的合同。

据预测,购房补贴的上涨预计将在接下来3年内帮助到6000位年轻购房者。维州州长Daniel Andrew表示,这一变化将让偏远地区的年轻人更容易地去建设好自己的社区,还能为当地建筑行业带来更多就业机会。当然如此利好的政策,加上本身就发展迅速的城市,也不乏能够吸引更多外地人移居这些地区。

 

4、维州实施住宅空置税

 

政策:

从2018年1月1日起,维州政府将开始征收住宅空置税,针对一年内空闲超过6个月的住宅,征收房屋增值的1%为空置税。

 

 

 

空置税(Vacant Residential Property Tax, VPRT)征收条件?

1、空置税针对一年内空置超过6个月的房屋,并且该项税收由业主向税务局自行申报。

2、空置税的计算方式是房产资本增值(CIV)的1%,每年与土地税一起交付。

3、部分特殊用途的房屋可进行豁免,包括休闲度假屋,用于工作的房屋,业主去世的物业或者暂住海外的本地人业主的房屋等。

4、空置税仅对下表中Councils所管辖区域的物业征收。

 

可以看到这些区域主要位于墨尔本内城区和近郊一带。主要是因为这些区域内易出现投资者“囤积房屋”的现象,此举是为了减少空置房屋,增加房屋供应。

虽然政府预计每年征收的物业空置税可以达到上百甚至上千万澳元,但是州长更希望这些空置物业能够出售或者出租。而事实情况也是如此,根据最新统计,墨尔本的空置率为1.9%,还经常出现排队看房的现象。

 

5、HomesVic 项目

 

政策:

从2018年1月起,维州政府将计划实施一个叫做“HomesVic”的项目,主要针对的是收入低于$95,000澳元的夫妇或收入低于$75,000澳元的单身人群。

 

 

 

该试点方案将投资5000万澳元,大约为400人创造与政府一起购房的机会,买家需要付5%的首付,政府将会拥有买家所购房屋最多25%的产权,而当房产出售后,政府会得到所占产权比例的补偿。

此举是为了帮助降低首次置业者的首付压力,HomesVic试点计划也将使人们“更容易得到购得房屋,并减少他们所需要负担的高额贷款”。

维州州长安德鲁表示,在房价不断上涨的今天,首次置业买家面临着购房难的问题。在房产市场中,他们不仅要与投资者竞争,还要时刻关注那些利于已购房买家的政策变化。而此次的这些政策改变将会为首次置业买家提供帮助,使他们可以与投资者同台竞争。

 

 

墨尔本未来房产市场

墨尔本——连续七年蝉联“世界最宜居城市”榜首,

墨尔本房产——被全球投资者视为极具升值潜力和投资价值的优质产品。

 

人口增速领先全澳,房产发展长期看好

 
 
 

 

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量是维系房地产的刚性因素。

 

在过去的12个月里,墨尔本的人口增长速度达到了2.1%,这一增速领先全澳,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到800万,到那时,它的人口总数将超过悉尼。

教育出口潜力大,租房需求增加

 
 
 

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。留学生的高租房需求,为房产投资者提供了稳定的现金回流。

 

教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。目前它已吸引了超过40万留学生,未来这一数量还将不断增加。

房价猛涨,三分之一邮区加入百万俱乐部

 
 
 

一直以来,墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势。CoreLogic数据显示,在澳洲的609个百万澳元城区中,墨尔本共有141个,占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前,墨尔本的百万澳元城区还只有30个。

 

CoreLogic的最新房价报告也显示,今年9月份,墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元,在截至2017年9月30日的过去一年中,墨尔本的房价上涨了12.1%,别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%

房屋空置率低至1.9%,租房市场走向繁荣

 
 
 

受各种利好因素吸引,大批海外人士和本土人士前来墨尔本学习、旅游、工作,当地产生了大量的租赁需求,租房市场竞争十分激烈。SQM Research的数据显示,今年9月份,墨尔本房屋空置率收紧至1.9%,2017年以来,墨尔本的公寓租金要价上涨了4.5%。

 

 

另据澳洲人口普查数据显示,2006年至2016年期间,维多利亚州租房者人数增长了34万人,近90%地区都迎来了租房者人数的增长,墨尔本作为维多利亚州首府城市,租赁市场迎来黄金期。

二手房清拍率强劲,维持近80%水平

 
 
 

 

在墨尔本二手房拍卖市场上,“疯狂星期六”的现象屡见不鲜。2016年,墨尔本二手房全年清拍率均保持在75%左右。而进入2017年,墨尔本的拍卖市场依旧火爆,清拍率长期维持在近80%的好成绩。

 

2据Domain网站报道,10月28日,墨尔本的拍卖清盘率达到了72%,房屋拍卖的房价中位值为88万元,比去年同期的87.2万元也高出了1.3%。,此次房屋拍卖结果再次让大多数卖家感到惊喜。

新建住房供量不及人口增长需求

 
 
 

目前,墨尔本是全澳人口增长速度最快的城市,人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求,然而,今年7月的官方数据显示,在过去的15个月里,维多利亚州的新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准量均在下降。

 

BIS预测维多利亚州公寓的开工量会缩水,从2015年的峰值(近19800套)降至2021年的谷值(逾7200套),由于人口增长快于预期水平,墨尔本房市将面临严重的供不应求的局面。

 

《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》显示,墨尔本以28.4%的投资回报率排在全球前十。而且澳洲的房价已经连续55年保持上涨的趋势。墨尔本房市目前多达47%的业主名下房产,现有价值较购入时价值至少翻倍。多重原因共同作用下,墨尔本房价将迎来新一轮增长。

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