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澳洲做包租公/包租婆要了解的税务

2017-04-02 19:49:45
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一、部分出租vs整套出租尽管通过Airbnb全职运营旅馆业的生意也不是不可能的事情,因为有些人能在不同城市拥有多套物业。但绝大部分人们和Ai
一、部分出租 vs 整套出租

 

尽管通过Airbnb全职运营旅馆业的生意也不是不可能的事情,因为有些人能在不同城市拥有多套物业。但绝大部分人们和Airbnb以更小规模的方式合作着,通常将私有住处一间或几间闲置的房间提供出租。我们先讨论这类人群。

 

1


所得税(IT)

 

01

 

出租收入

 

任何源于租赁而得的收入通常都是应税收入。不管你面对网络平台上的短租客还是长租客,您都是收取了租金,其实本质并没有变化。对公众发布广告的闲置待租房间,一般认为要按公平交易价格收取。

 

有一种情形特别要留意,当你将Airbnb租房按产生损失处理时(出租费用大于出租收入时),ATO反之则可能要试图争议你有没有按市价租给你的客人们。那样裁定的话,出租费用只能按出租收入为上限相抵了。

 

02

 

出租费用

 
 
 
 
 
 
 
 
 

如果收入是应税收入了,当然房主有权享受相对应的税务抵扣,甚至是带来负扣税的便利。原则如下:

 

直接和出租区域有关的,全额抵。举例如下,

 

出租房间内的床,桌椅,床头柜等家具的折旧

 

出租房间内请专业清洁产生的开销

 

 出租房间内的日常维护费用

 

含早餐服务而产生的提供给客人们的食物支出

 

发布广告而产生的专业摄影支出

 

 Airbnb收取的服务费和佣金

 

共享居住区域有关的,部分抵。

 

比如和整套物业相关的,贷款利息或租金、市政费、水电煤气费、房屋保险等,比较典型做法是是按照建筑面积比例分摊。

 

比如和共享居住区域有关的,客厅和厨房的沙发、电视、厨房设备等折旧,网络、电话费、有线电视费可以五五分摊。

 

和主人私有区域有关的,不能抵。

 

注意,仅在出租期间产生的费用才可以抵扣。比如,如果您的房子只有3个月放在Airbnb 上出租,其他时间都是自住,那么您只能抵扣这3个月的费用。有利之处是在于即便您的房子其实没有在这2个月找到租客,您还是可以照样抵扣整个3个月可出租期间的产生费用。

 

可否将承租的房屋通过Airbnb再次出租呢? 各州规定有所不同。比如维州的消费者权益部门已有规定,如果你将承租房全部或部分通过Airbnb挂牌,需要房东的书面同意。

 

 

2


资本利得税(CGT)

 

理论上,您出售自住房是享受自住房CGT免除的。但如果您出租自住房,特别是部分出租,哪怕是以Airbnb形式操作的,当您卖房子的时候,CGT很有可能静静在等着您。

 

扯到另外的话题上,CGT有办法可以免除吗?那要个案分析,量身定做,根据您现在房产投资结构,所有权结构,贷款结构等综合全面分析再给具体方案。

 

 

 

3


商品服务税(GST)

 

对于民用住房,GST是不适用的。既不用按应税收入去缴,也不能就支出部分去抵,哪怕租金总额超过$75,000。

 

 

二、100%房屋拥有权 vs 部分房屋拥有权

 

如果一套房子有2个或更多主人呢?常见的有夫妻双方联名买的物业。Airbnb运作模式下也要按照您拥有房产比例,申报收入和相关费用。

 

 

 

三、多套物业出租

 

如果您拥有多套物业,在线上共享平台方式和线下同时进行出租,那么ATO 有可能推定您的出租行为不是物业投资而是在从事生意,实际上就是和各大小旅店抢生意。那么,您就要涉及注册澳大利亚生意代码(ABN),申报GST等生意相关的更复杂的税务事项。

 

 

 

 

四、自营养老金(SMSF )投资物业

 

ATO 目前并没有禁止自营养老金内拥有的房产不能利用网络共享平台如Airbnb进行出租。但是任何时候,自营养老金里面的民用投资物业不可提供给房主本人、亲属及其关联方使用,即便按市场价来收取房租也是大大的 “No” 。

 

 

结语:

综合而言,当你有意成为Airbnb主人前:

 

· 请了解成为Airbnb主人可能带来的税收影响

 

· 请莫试图隐瞒或低报 Airbnb的收入

 

· 请保管好各种单据和备注

 

· 请咨询专业人士意见

 

说了这么都多,相信大家最关心的是ATO 对此有多关注。奉劝大家不要轻易小看ATO 对信息数据的采集和掌控能。与其存有侥幸心理,不如咨询专业意见,提早准备,运筹帷幄。避免有朝一日让你走过的最远最长的路,成了ATO的套路!

 

*本文并不旨在提供专业意见(包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见)或投资推荐,也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见,作者有权修改该等意见而无须另行通知。

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