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投资海外房产的方式和人民币跨境转账的方法

2017-03-30 23:19:25
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目前,一线城市的房子不让买了,很多人的钱还是要寻求避险,普通人如果到海外购置房产,如何把钱汇出去?今天咱们一起来探索一下。里面大部
目前,一线城市的房子不让买了,很多人的钱还是要寻求避险,普通人如果到海外购置房产,如何把钱汇出去?今天咱们一起来探索一下。

里面大部分内容是我从网上收集整理的,所以就不开原创了。

一、国内资金转出方式

咱们国家对外汇管制比较严格。

从2017年1月1日开始,在海外购房的中国公民必须签署文件,声明他们所购买的房产并非出于投资目的。

国家外管局每人每年限购5万美元外汇额度。每日取现上限为1万美元。如果当日提现超过1万美元,需要提供提现证明,去外汇管理局申报。

如果是购汇不取现,可一次性购5万美元。但如果额度超过5万美元,就需要向银行提供实际用途证明材料,再由银行向外管局进行申报。

除了对每日取现进行限制外,国家外汇局还对购汇用途进行限制,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。

根据外管局最新规定,以下行为将被界定为个人分拆结售汇行为,也就是俗称的“蚂蚁搬家”,一律进入黑名单,违规者将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。

5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;

个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;

同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。

举个例子,一个人打算在美国买房,受限于国内每年5万美元购汇限额,请亲朋帮忙购汇后,分批分日电汇给他。这就是蚂蚁搬家,会被列入“黑名单”。

采用什么方式能规避呢?

开多个境外帐户,预留足够操作时间

请三位亲朋好友各开一个境外帐户,每位朋友再邀请四位朋友各购汇等额5万,总额不超过20万的美金,汇到他们的境外帐户。这三位朋友每人境外账户中的20万美金再汇到客户的帐户里,即可获得60万美金,用于海外投资。

优点是安全、成本低,缺点是战线长、操作繁琐。

二、购买海外房产的方式

外管局规定,资本项下个人对外投资只能通过规定渠道,如QDII(合格境内机构投资者)等实现,即不允许通过个人把钱汇出去购买

购买海外房产来说,合法的海外购置房产有四种方式

国内有银行提供"以人民币形式离岸,到当地再购汇"的业务;

链家、我爱我家等已经进入美国市场中介公司的委托付款;

银行以及金融机构提供的内存外贷;

通过投资基金购置海外房产。

上面这些都需要通过合格境内机构投资者来执行,咱们说说其中两个方式:

1、通过中介,大致置业流程如下:

一、最初的咨询和规划;

二、确定置业计划:包括但不限于区域、预算、未来规划;

三、取得房源信息,开始寻找合适房源;

四、和贷款银行联系取得贷款许可;

五、不断筛选房源,直至找到满意的房产;

六、通过第三方查房公司勘查房产,审阅房屋报告;

七、商议拟定购房合同,签订买房合约书;

八、定金存入第三方公证托管公司,过户交易;

九、做签字前房屋的最后检查;

十、取消意外限制条款;

十一、购买有关房屋保险;

十二、如有贷款,签署贷款文件,付齐房款;

十三、房产过户,交易完成。

大部分普通人海外置业方式是通过中介解决。

2、通过银行“内存外贷”或“内保外贷”

“内存外贷”即在境内的银行存进一笔钱,然后在境外获得贷款。

首先,客户多数以对公业务和高端个人客户为主。

其次,签订三方协定的手续较复杂。

第三,手续费、贷款利率相对较高。

内保外贷:境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业,境内银行提供担保,境外银行发放贷款。

担保形式为:在额度内,由境内银行开出保函备用信用证境内企业的境外公司提供融资担保。

温馨提醒,无论换汇和跨境转账除在网上银行、手机银行办理外,还有另一条途征,就是通过支付宝操作,无论换汇、跨境转账都可以办理,操作简单而且手续费低,每笔50元,不收取其他费用,而其他银行都是最低收费80-150元不等。

1. 转账必须是往境外转吗?可以在境内转美元吗?

答:在境内,只有直系亲属间能互相转美元等外币,你必须带着关系证明(户口本、结婚证等)去银行办理转账。其他情况个人转账都不能转。

2.美元等外币从国外转回国内的账户可以吗?

答:可以。基本上国内的储蓄账户都可以收(注意,信用卡不行)。一般来说,只要是你这个账户可以转出外币的,要收外币也是可以的。

3. 为什么要转账,直接换好现钞带出去,到海外再存起来不行吗?

答:前篇文章说过,除了出境的时候中国海关会查你携带的现金,你入境到其他国家的时候,该国的海关也可能限制携带现金入境的,比如美国就限制1万美元,超过必须申报,并且要能证明来源和用途。其他大多数发达国家也都有类似规定。

需要跨境转账?尽量赶在2017年7月1日前

跨境转账这事,还有一个必须注意的地方,就是从今年7月1日起,个人向境外转账1万美元以上,都会被当作“大额交易”观察对象了。

其实这件事倒不是特别针对跨境转账的,而是在去年底央行就调低了机构和个人大额交易金额(自2017年7月1日起实施):

现金交易:个人和机构都是5万人民币

机构银行转账:200万人民币

个人银行转账:境内50万人民币,境外20万人民币

简单来说,只要你以后拿5万人民币的现金存到银行,可能就会变成被怀疑对象了。所以,是国家对大额的现金和转账的监控,整体变严了,而不仅仅是针对跨境转账,跨境转账1万美元以上的,都会被当作“大额交易”观察对象了。

但是这个大额交易到底会怎么实施呢,暂时还不清楚。不过可以肯定的是,如果有换汇以及往境外转账的需求,尽量在2017年7月1日前进行,可以省去一些麻烦。

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